毛大庆走了 万科养老地产的六道坎依然在

万科高级副总裁毛大庆离职，留下了接手北京万科第一年就使其成为北京住宅市场销售冠军的纪录，但在地产行业摸爬滚打了20年的毛大庆，还是没想到养老地产和养老服务这么难做。

万科高级副总裁毛大庆离职风波终于落下帷幕，3月9日，万科召开新闻发布会，万科总裁郁亮表示接受毛大庆的辞职申请，并邀请毛大庆在离任后以外部合伙人身份，继续为万科发展提供建议和助力。

发布会上，毛大庆谈到了他在万科最受感动的两件事情。刚接任北京万科一年，毛大庆就遭遇了香河土地违法违规事件，后来拍到的土地还被没收，“这个事情是我在所有的房地产开发经验里面闻所未闻，见所未见的，我当时是非常非常恐慌了，不知道怎么办，王石给我打电话，说你不要有任何的思想负担，这个事情无论怎么讲，都是公司让你做的。郁亮也告诉总部的人不要干预我的事情，说让大庆自己处理。”

去年五一，一篇关于万科副总裁毛大庆在某内部沙龙的发言稿开始在网络上广泛流传，短短数日中，“万科高管看空全国楼市”等标题迅速占据传媒版面，引发一系列关于楼市前景的热议。彼时，万科正在做B股转H股的冲刺时刻，“肖莉正在欧洲给投资者讲要有信心，但是我在北京讲了这么多的话，我说郁总这个事情怎么办呢，我说你处理我一下得了，郁总说都过去了，讲就讲了，讲的也没有错，慢慢的过去就完了。此后郁总高调抛出斑马论，我后来才知道他要替我把这个场圆回来”。

正是这样的惺惺相惜，让毛大庆在万科工作了将近六年的时光，不仅将北京万科的销售额从43亿元提升至204亿元，超过了很多全国性的开发商，北京万科也从住宅开发商转型至集购物中心、社区商业、写字楼、酒店、养老服务、物流地产、学校代建、市政公园建设等一体的“城市配套服务商”。

在诸多业务中，让毛大庆付出最多心血的就是养老服务产业。

尽管做过多年商业地产，接手北京万科第一年就使其成为北京住宅市场的销售冠军，但在地产行业摸爬滚打了二十年的毛大庆，还是没想到养老地产和养老服务这么难做。

杭州万科打造的随园嘉树项目，曾被业界认为是最“接近成功”的养老项目，随园嘉树位于良渚文化村核心，享受良渚文化村将近十年的成熟社区配套，包括浙医一院良渚门诊部（三级甲等），浙江数字医疗卫生技术研究院，4A级旅游景区资源地理位置，以及玉鸟幼儿园、玉鸟流苏商业街、白鹭湾君澜度假酒店等。随园嘉树还配套了一栋颐养中心和一栋康复中心，其中康复中心包括4500㎡集中式配套中心“随园会”和122床护理院。

尽管开盘便售罄，但万科总裁郁亮看来，依然不够完美。“有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为自己10年后养老准备的。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”郁亮如此评价出售型养老地产模式的弊病。

此后，持有物业，出租床位，搞好养老服务，不挣快钱，通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益，成为万科上下的共识。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮对记者表示：养老地产目前遇到的主要困难体现在资金、土地、运营以及人才支撑等。养老地产前期投入大、投资回报周期长，风险高，企业投资养老地产风险高；其次，目前养老地产拿地基本等同与商业、住宅用地，成本高；第三，国内养老地产的运营缺乏经验，尚在探索期；第四，养老地产运营人才以及配套医护人员等缺乏，发展受阻。

这些问题，万科无一例外的遇到了。

第一个难题：营利or非营利

时任万科北京区总经理毛大庆遭遇了第一个难题，就是如何获得养老地产的土地。

如果采取招拍挂的形式取得土地，楼面地价就会很高，项目成本高又会影响定价，最终推出的产品很可能超过市场的承受能力；如果是划拨土地，则只提供给非营利性养老机构。

目前，中国民办养老机构分为两种类型：一种是在工商系统注册，是企业性质；一种是在民政系统登记注册，是民办非企业单位性质。按照政策规定，民办非企业单位不得从事营利性经营活动，盈利不得分配，出资者不享有所有权。即便日后解体，财产也不能私分，必须在政府的指导下用于其他公益事业。

但是，市场上绝大多数的养老机构还是选择了后者，因为在民政局注册，除了土地可以通过协议出让低价获得外，还能享受七八项的优惠政策，最直接的就是每张床位政府补贴300-500元人民币。

但记者调查发现，不少在民政局注册的养老机构，表面上是非营利性的，实际上会通过第三方服务机构以托管的形式，将利润转移出去再分配。

对此，毛大庆很明确，万科养老一定要做营利性的，否则没有内在动力，也无法给股东带来价值回报。

于是，问题又回到拿地上。

2013年1月30日，北京首宗养老社区用地开标，中投发展有限责任公司、北京懋源置业和懋源房屋联合体、中建一局建设发展有限公司和北京兴茂置业四家公司参与。最后，中投发展有限责任公司以4.62亿元中标密云县一宗包含养老功能的居住用地。中投发展是绿城、中投旗下建银投资和黑石基金的合资公司，但两年时间过去了，该项目迟迟无法落地，甚至引发媒体“圈地”质疑。
土地的问题还没解决，毛大庆又迎来了第二个难题。

第二个难题：异地养老or社区养老

北京西六环，北宫国家森林公园旁，绿树环绕中十几栋楼房已经封顶，却没有装修，这个从2008年就开始筹建、北京市发改委批准提供600万元建设补贴资金、被北京市政府列为重点推进项目的西山老年公寓，陷入半停工、筹资无门的境地。

“环境优美但位置偏僻，各种配套缺失，户型设计不合理，还缺少适老化元素，如果要让老人居住，则需要进行重新设计和全面改造，但这样成本又太高。”一位刚刚拒绝其合作要求的某养老机构负责人告诉记者。

究竟是在风景优美空气清新的地方异地养老，还是就近在社区养老？是做旅游型养老产品，还是社区型养老产品？

为此，万科调研了大量社区的业主，参与调查的2000多份问卷中，无论是老人还是子女，超过95.6%的被访人群都希望自己或自己的父母能在本社区或周边解决自己的养老问题；即便是孤寡老人，也希望在有饱满生活氛围的社区中度过丰盛时光。

而北京市也提出“9064”的养老发展规划，即90%的老人居家养老，6%的老人在社区养老，4%的老人在机构养老，因此万科提出居家、社区、机构“三位一体化”的养老方案，就是在传统住宅项目中拿出一幢楼来做养老，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区。

这也刚好解决了之前的土地问题。中经联盟秘书长、华业地产股份有限公司副总经理陈云峰也曾表示，企业利用自主用地做养老地产，避开了招拍挂程序，也降低了土地成本，很有竞争优势，同时对利润要求也不会太高，有助于社会养老。目前，华业地产也在其百万平方米大盘华业·东方玫瑰中，设立了首个托老项目。

即使是企业利用自主用地做养老地产，但是投资回报期依然漫长，对此，毛大庆的建议是：“产业链一定要实现轻资产，无论美国还是瑞士，没有哪一家机构抱着一堆房子做养老。什么样的钱愿意投这样的资产？养老基金，退休军人基金，退休教育资金，他不要高回报，只要持续稳定的收入，这也是中国养老产业的必然之路”。

第三个难题：谁来营运？

丹麦最大私人养老公寓运营商DDH集团早在2012年就开始进军中国的养老业。尽管今年来“养老地产”项目遍地开花，但这个以输出“养老服务管理”见长的专业机构，却迟迟无法找到合作伙伴。

并非是不想引入国际团队，实在是面对“未富先老”的中国市场，洋团队水土不服。

早在2006年，万科就已经介入养老产业的研究。美国、欧洲、日本、中国台湾，万科的团队在境内外至少参观考察过200多个项目，却没有可以照搬的模式，也没有能直接上手的团队，万科只好培养自己的团队。

1月22日，记者来到了位于房山区窦店的万科幸福家，尽管是周三工作日，仍然有不少消费者在参观、咨询，押金5万，床位费只有6000-8000元/月，试营业期间还有各种优惠，相对适中的价格吸引了不少消费者。

在幸福家，记者看到除了担架电梯、床头应急呼叫系统、老人行动感知探测器、浴室紧急报警装置等适老化设备外，还有很多适老化细节，比如每个椅子靠背都被设计成一字木质扶手，方便老人走路时支撑，桌椅都设计成圆角防止磕碰，过道的扶手使用抗菌尼龙材质等。

针对中高端养老机构客源不足、入住率较低的现状，万科幸福家也做了很多尝试。在二层大厅，赫然是一座规模不小的儿童乐园，周边的幼儿园和小学放学后，养老院就变成一个临时托儿所。

“幼儿园和小学放学早，对上班族来说，每天接孩子下学就是一个大问题，现在孩子放学可以来我们这里玩，我们这有很多高知老人，可以发挥余热，给孩子们讲讲故事或者辅导功课，同时还会征集片区志愿者共同参与其中。”万科养老事业部工作人员对记者表示。

一老一小的模式备受窦店政府的肯定，同样受到肯定的还有万科准备的老人餐。窦店政府希望，万科的老人餐不止供应给万科幸福汇，更能配送到整个区域内有需求的老人家里。

据悉，万科幸福家有300多张床位，在没有正式开业也没有展开宣传的情况下，已经预定出去了100多张，业主来自北京各地。

另外，万科已初步选定10个项目做社区养老中心布局，其中北京8个项目，分布北京东、南、西、北，形成服务网络，总面积9万平方米，可提供近3000张床位。

第四个难题：谁来提供医疗配套?

尽管试营业情况不错，毛大庆依然有担忧：“原来想70岁是我们的一个标准线，但实际上来住的平均年龄是81岁左右，一下子比我们预估的年龄提高了十岁，其中30%已经是半自理状态，你可以预估到护理的程度会越来越高”。

金手杖国际养生公寓总经理宋国京也告诉记者，在金手杖已经入住的将近300户的老人中，平均年龄在76岁以上，“之前我们只收全自理的老人，今年会收一些半自理的老人，看护难度也会加大”。

记者调查发现，入住养老机构的大多是高龄老人或丧偶老人，而医疗、护理资源相对不足——这也是整个养老机构目前普遍遇到的窘境。

根据老龄办对城乡老年人口健康情况的调查，在平均约19年的余寿中，健康余寿只有9年左右，其余10年基本上是带病或失能状态。而现有的民办养老机构绝大部分只能提供日常生活照料，仅有10%以护理康复为主。养老机构中医护人员数量少、学历低，护理人员年龄大、技能差的现象很普遍。民办养老机构中医护人员的比例仅有12%左右。30岁以下的青年护工比重仅为7%，绝大部分护理人员年龄在四五十岁以上。

护理人员的缺乏和护理质量的低下已经是制约中国高端养老业发展的一大瓶颈，由于缺乏像日本介护师这样的专业老年护理人才，万科不得不计划自己筹建培训学校，培养专业护理人员和护工，为北京、山东、天津等地的万科养老产业服务。

“因为产业链不完善，你要想干一件事儿，就要把所有事儿都干了，以前王石说做住宅工业化，只好自己建工厂，天天生产这个板，我还当了半年厂长，现在搞养老也要自己培养人，自己找医院，自己搞培训，这是一个很长的事儿。”毛大庆无奈地对记者说。

比起护理，医疗的问题更加难以解决。慢性病要定期打针的，中风瘫痪需要复健的，突发疾病需要急诊的，重大疾病需要三甲医院治疗的……如果不能做到医养结合，养老地产和养老服务也就沦为一纸空谈。

毛大庆坦言：“养老服务业需要的能力跟我们原来的开发能力有很大的差别，现在我们并不会，这个服务里面还包括特种服务，护理、医疗、救急，还有要对心理学有特别的认知。其实这已经不是开发商的能力范畴了”。

第五个难题：盈利困境

似乎没有哪个行业像养老地产这样，让人又爱又恨. 一方面到2020年，老年人口将达到2.48亿，2050年，老年人口将超4亿，全国老龄工作委员会办公室发布的《中国老龄产业发展报告(2014)》称，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%增长到33%，中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场，养老地产潜力巨大。

但另一方面，在记者走访的多家机构中，无论是工商系统注册的盈利性养老机构还是民政部门注册的非营利性机构，无论是房地产企业还是险资企业投资的养老项目，都面临同样的问题：无法盈利，投资回报期过长。

这是一个奇特的现象，莱坊澳大利亚及亚太市场高级董事王家明告诉记者，在澳大利亚，养老地产商由于提供更多的服务，利润率要高于普通的房地产开发商，只是国家对养老服务企业资质审批的时间要更加长些。

一家养老机构要想盈亏平衡，入住率至少要达到75%以上，如果户型设计偏大，或拥有大面积的公共服务区域，入住率至少要达到85%-90%，否则就会亏损，但实际上，很多中高端养老机构的入住率都不到一半。记者此次走访的一个设在别墅区的养老机构，常年就只有20多位老人入住，亏损严重。

需求旺盛但客源稀少，在中国社会福利协会理事田玉堂看来，还是因为保险的缺失。

日本的介护保险成功地解决了日本老年人的护理需求问题，帮助日本顺利进入老龄化社会，介护保险是1996年日本提议建立介护保险并由公费负担一半的社会保险方式，随后逐渐完善，形成介护、医疗、福利有机结合在一起的新的介护保险制度，一般来说，该保险给付是介护报酬的90%，剩余10%由服务利用者本人负担。

由于政府的托底，使更多的老年人有能力住进设施完善的养老机构，接受照顾。

“介护保险，我们真要呼吁这个事情，一定要从我们在社保和基本社会保险里面切出一块。”毛大庆表示。

1月24日，政协北京市第十二届委员会第三次会议举行第二次全体会议，杨杰孚委员代表中国致公党北京市委员会做了主题为“关于加强北京养老与医疗结合的建议”的大会发言。其中，杨杰孚也给出类似建议：实现基本医疗保险覆盖养老机构，实现食宿、医药由养老和医保分别计算；实现养老保险产品服务的多元化，建立覆盖全民的养老保险，全面推行养老机构综合责任保险。

不过，扈志亮表示，我国目前难以推出此制度，一来是当前的社会保障体系本身不健全、不合理，近期进行的公积金并轨尚在执行中，不具备将介护、医疗、福利有机结合起来的基础；二来，国情不同，人口基数、经济质量和结构以及发展阶段不同，我国社会保障体系的完善还需跨越诸多障碍。

“我曾找过几家保险公司谈这个事情，但他们都不感兴趣。”田玉堂告诉记者。

第六个难题：如何解决中低端养老?

如何解决中低端养老的问题，不是万科高级副总裁毛大庆的难题，而是北京市政协委员毛大庆的难题。

对于高端养老而言，很多毛大庆担忧的问题都不难解决，比如险资企业投建的养老机构。

2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。有数据统计，保险系企业在养老地产领域的投资将超过2000亿元。泰康是中国养老社区的先行者，早在2009年11月，保监会批准了泰康人寿养老社区股权投资计划；2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划；同年6月，养老社区在北京昌平奠基。

“泰康之家位于白浮桥湿地附近的地块，依山傍水，配套完善，今年就可以入住了. 我们已经开辟了五百多家医疗机构的绿色通道，保证让我们的业主享受专家门诊、专家病房、专家手术，目前小户型基本都租磬了。”泰康人寿北京分公司营业总监王志龙告诉记者。

但是成为泰康之家的业主，费用也非常昂贵。而北京市160多家养老院，90%属于中低端，医疗条件、舒适度远不能达到老人所需。

因此，毛大庆建议，将现有的社区卫生服务站盘活，和养老机构结合起来运营。目前社区卫生服务站处于普遍亏损的状态，招不来好医生，患者也不愿来此就医，陷入恶性循环，“朝阳区思想很解放，当时把双井紧邻他的社区医院托管给恭和苑的管理方，医生采用公开招聘的方式，工资待遇也是养老院来配，对社区的老百姓和养老院的老人收费有优惠，同时对社会开放。我去看了看这个医院，确实是可以信赖的。”

扈志亮则表示，对于国内绝大多数省份而言，发展养老服务业仍然适用一般政策，优惠措施还没有落实到位。未来促进养老产业发展，对提供养老服务的相关企业可以在土地利用、水电使用、税收等方面给予一定的优惠政策。

来源：国家城市评论   作者：赵卓