深圳“社区养老”僵局怎么破？

见地在9月初报道的深圳世松泰宁护老院被业主抵制一事（传送门：都说就近养老千般好万般棒，为啥一落地就“砖头”满天飞？），又出新情况。见地君了解到，经过多轮沟通，业主仍坚持反对护老院入驻，目前护老院和业主双方均已聘请律师，打算对簿公堂求得最终结果。

护老院位于泰宁商场的三楼，泰宁商场是泰宁花园小区外围一栋商业楼的底商部分。见地君近日探访时看见护老院仍处停工状态：停水停电，不见任何施工人员。

停尸间？临终关怀？违法运营？

小区业主反对的最大理由是“护老院设有临终关怀房”，担心殡葬活动影响居民生活。见地君从多方了解到，泰宁护老院不存在“临终关怀”的业务，是沟通中出了差错。

护老院经营方“世联兴业养老有限公司”负责人夏琼向见地君介绍，此护老院只有100个床位，按照国标GB50867-2013《养老设施建筑设计规范》第3.0.1条，属于小型养老院，没有设立临终关怀房的资质。且世松泰宁的定位是日常护理，没有相应的医疗条件。

罗湖区民政部门相关负责人向见地君证实：养老院设立临终关怀房必须获得民政局许可，而世松泰宁护老院没有取得这方面许可；且从常识判断，泰宁花园也不可能出现殡葬活动。“太平间和殡仪馆怎么可能设在小区里面？只有医院和法定殡仪场所才行。”该负责人说。

护老院和政府相关部门在与业主的沟通中已多次澄清此事，但见地君走访小区得知，仍有许多业主坚信“临终关怀房”的存在。

误会的源头是今年4月份《中国经济时报》刊登的一篇《深圳市罗湖区初步建成社会化养老服务体系》的文章。泰宁护老院是罗湖区民办养老院的三个标杆项目之一，罗湖区民政局工作人员在接受经济时报采访时说：“世松·泰宁护老院……设有临终关怀房，为真正进入介护阶段的老人提供专业的生活照顾和身体护理服务。”

问题就出在这个不太严谨的表述上。夏琼称起初护老院在与民政局沟通时，确实有提到“临终关怀”的字眼，但当时未取得相关资质，也没有形成具体完整的运营方案，属于一个模糊的概念，后被放弃。民政局方面当时误认为泰宁护老院已确定要设置临终关怀房，所以在受访时提及。小区业主抓着不放的“4月份报道的新闻”其实是一个乌龙。见地君就此询问罗湖区民政局相关人员，得到的回复是“没有这回事，那是经济时报写的。”

业主们之所以如此坚信，还有一个原因是泰宁商场地下一楼也正在施工，他们认为地下一楼就是护老院用来停尸的“太平间”，且认为挖掘会对楼体造成致命损害。

这仍是一个不小的误会。地下一楼的运营者禅通公司向见地君介绍，他们与三楼护老院没有关系，挖掘地下一楼是恢复原有的仓库及住房功能。之所以说“恢复”，是因为在20年前泰宁商场初建时，这个空间就有了。后来商场没落，地下空间长期闲置被封。现在只是解除封闭部分、重启地下空间而已，所以也不存在对楼体造成伤害。

泰宁商场及泰宁花园的开发商文华地产向见地君证实：“地下一楼一直存在，这栋商场在过去是很高档很红火的，老罗湖人都知道。地下一楼和三楼早已售出，后几经转手，现在分属不同的业主。”

巧就巧在两处工程几乎同时进行。“养老院装修的时候，刚好我们在清理垃圾，”禅通公司泰宁商场物管主管余有信对见地君说，“我们在街道办也是有备注的，被业主一闹现在也停工了。”

所以现在可以判断的是“临终关怀”、“太平间”、“停尸房”全部不属实。

小区业主的第二个反对理由是护老院连通小区，会占用小区的公共资源。见地君探访时看见，护老院位于泰宁商场靠近路边的楼宇，与小区是隔离的。但正如业主所反映，一楼确实有一个通道可以从外围通到小区内部。

这个通道较窄，大概只能容纳两个成年人并行。通道一侧是停工的地下空间入口，另一侧是一个麻将室。护老院负责人夏琼向见地君解释：“这个通道同样是20年前就有的，不是我们临时开通的，护老院现在无权封闭通道，那个麻将室当然也不是我们开的。小区靠近东湖公园和翠竹公园，我们计划每周带老人去公园里散步，不需要进小区里面。”

通道和地下一楼一样，属于历史遗留空间。时光荏苒，最早的一批业主们许多已逐渐搬走，较为久远的事情就不太为人所知了。

业主的第三个反对理由是护老院涉嫌无证经营。见地君经多方采访，得知护老院确实“无证”。罗湖区政府相关部门称，泰宁护老院目前只取得了工商、消防等许可，还剩卫生许可未获取，未获取的原因是装修未完工。护老院负责人夏琼称，项目目前处于验收审核养老资质阶段，装修未完工的原因是业主拦着工人不让进场，工程无法进行。

目前，在警方的调解下，业主已摘下小区内悬挂的横幅；翠竹街道办下发了文件，命令物管公司给护老院通水通电，但物管公司在业主的要求下拒绝这一命令。世松泰宁护老院聘请了律师，诉求是落实街道办文件、进驻小区。泰宁花园的业主每户出资至少800元，众筹聘请律师，诉求是将护老院赶出小区。事情到了这一步，护老院负责人夏琼表示：“沟通无效后，走法律程序是很好的途径。”

谁在扔板砖？

至此，泰宁花园护老院纠纷表现出来的，仍只是一起社会事件：多重误会加上沟通无效直至对簿公堂，充其量在法律层面上算民商纠纷。然其对于社区养老行业而言，或具有一定的代表性——这不是深圳唯一一家受到抵制的民营养老机构，今年深圳至少有三家民营养老院受到抵制、被迫搁浅，其中计划在福田区金地海景花园设立的养老院，同样由上市公司运营，所有者是金地集团。

2013年是民间资本进入养老领域的元年，是年9 月国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》直接针对融资难、用地难、用人难和运营难等问题，提出一系列扶持政策，将养老服务业的发展直接上升至国家决策层面。伴随着公立养老院床位日趋不足，各城市政府都在鼓励民营企业建立养老机构，其中“就近养老”（或曰“社区嵌入式养老”）因便民和迎合供给侧改革，尤其被推崇。

国家民政部今年颁布了《支持整合改造闲置社会资源发展养老服务》的文件，主张盘活存量用地用于养老服务设施建设，除了五种如办公用房等特殊用地外，其它存量用地可依法实行出让、租赁等有偿使用方式盘活。

中华人民共和国民政部《支持整合改造闲置社会资源发展养老服务》图解

据了解，护老院租下来的泰宁商场三楼商铺闲置近十年，符合存量用地概念。

当然，已成功运营的社区养老院不在少数。万科在北京、广州、成都等城市开业运营了40个养老项目，三个产品线之一的“智汇坊”就是社区嵌入式养老院。深圳市的成功案例有南山丽雅苑小区老年人日间照料中心、福田区红树林海景花园老年人日间照料中心。

是什么在影响着养老院的落地？板砖是谁扔的？原因之一可能是：社群关系处理不当。

泰宁花园有其特殊性，其前业主委员会在一年前已卸任，新任委员会到现在还没成立。护老院在长达一年的施工时间内，只与前业委会负责人沟通，但带领业主维护权益的是“泰宁维权义工组”，与前业委会成员不是同一批人。让护老院断水断电的是物业管理公司南油物业，义工组加上物管公司才是纠纷中的核心群体。纠纷一出现，前业委员很难起到实质性作用，前期的沟通成了无用功。

再加上宣传不够，许多业主此前一直没发现护老院的存在。他们在一年后发现时，自然会觉得突然，遂愤怒地称其“偷偷摸摸装修了那么久”。总的来说，护老院在协调社群关系方面称不上妥善。

万科的养老地产在这方面有先天优势，其所有的社区嵌入式养老机构都设在万科开发的住宅小区内。万科小区由万科物业管理，同属一家母公司，双方的沟通自然较为顺利。但万科集团养老业务负责人王永飙，在就此事接受见地君采访时称“万科非常注意社群关系”，并表示“养老事业不容易”。可见就算是万科，在这方面依然小心翼翼。

养老地产是资本命题，也是道德命题

如果误会得以全部澄清，养老院是否就能进驻？恐怕远远不够。

泰宁花园《关于募集维权律师费用的通知》的最后一段有这么一句话：“你有理由不参与义工出力，但你没理由不积极捐款，因为这区区的小钱与我们房价下跌相比实在是九牛一毛。”也许这才是业主们拼死反抗的根本原因，房价下跌、物业贬值是业主们心中最大的恐慌。

根据深圳中原的数据，泰宁花园当前在售房源均价为48663元/平方米，与罗湖区二手房均价基本持平，近一年内涨幅平稳。

见地君从《深圳市老人日间照料中心一览表》中，提取了几处有在售房源的小区数据。设立罗湖区桂园街道桂木园社区老年人日间照料中心的国都花园，二手房成交价在今年2月份短暂下滑后返涨，10月成交价同比增长12%。设立福田区景田社区老年人日间照料中心的景龙大厦，近一年内持续上涨，10月成交均价同比上涨67%。

至少从目前已运营的几家来看，在房价领涨全国的深圳，养老院的存在实在不足以影响房价。

就算是未来真的影响到了房产估值，它就可以成为反对的理由吗？

广州大成律师事务所的徐婉文律师告诉见地君，业主先可以通过信访向官方发声，如果信访无效可以考虑走法律途径的。“这个案子，业主唯一的突破口是土地用途变更是否合法。商业用地和养老用地是不同的性质，变更需要批文，如果一开始就不能用于养老，那么租赁转让就是不合法的。程序不合法，当然结果就不合法。”徐律师说。

她还补充道：“如果有批文、程序被证明是合法，业主就没有权力阻拦养老院进驻，法院不需要考虑舆情。”可见，“担心房产贬值”不能成为阻拦养老院的理由。

现在双方才刚刚聘请律师，法院还未立案，见地君不能越俎代庖，来判定孰是孰非。

见地君曾从资本逻辑上讨论过养老地产的未来（传送门：养老地产10年回收成本 未来在哪？），诚然，旺盛的需求造就了此片蓝海。无论是万科所称的三年回本，还是保险公司高端养老院的十年回本，甚至还有民营养老院预计的三十年回本，“盈利难”依然是压在这片蓝海的一块大石。

资本是嗅着机会前进的，在各行业都在试水养老、争相探索盈利模式的同时，项目落地遇到的是“接地气”的社群环境。意见领袖极容易带领群体形成舆论，一些小的信息偏差在舆论传播中会被迅速放大。正如某位政府工作人员所说：“政府知道这是合法的，但也要考虑舆情，我们也无能为力。”再多的政策宣传和官方支持，再多的资本概念，都抵挡不住群体的力量。

养老院和垃圾场很类似，都是居民生活的必备设施，但谁都不想让其靠近自家的大门。

多项数据证实中国多座城市已进入老龄化社会，深圳市也将在2020年也就是4年后步入老龄化社会。虽然深圳特区成立才36年，但作为移民城市，就业人口携带的老年人口在逐年增加。截至2015年末，深圳老年人口达到120万，其中60岁以上户籍人口达到23万，占户籍人口6.9%，接近国际标准。

泰宁花园建于1997年，见地君走访期间见到了不少白发苍苍的老者拄着拐杖前行，还见到少许年轻些的长者正在接孙儿放学回家。他们有的正需要日间看护，有的即将需要。

见地君在观看告示栏时，问身旁的一名老人：“如果养老院保证没有临终关怀房，您愿意让它进来吗？”老人迟疑了一会儿回道：“那它始终是个私人的，不是公家的，不放心。”

而现实是最近的“公家”养老院目前已有超过1000名的老人在等待床位，官方急需民营企业来解燃眉之急。

一名不愿透露姓名的政府官员向见地君感叹：“如果往回翻十年，不会有这种现象，现在人的观念变了，在房价面前他们又能做什么呢？这是全社会的悲哀。”

中国城市规划设计研究院副总规划师朱荣远认为：“孝顺不只是对自己家人，敬老本是中国社会的好传统。经济一花独放的价值偏执带来的社会公德坍塌，反映了深圳社会建设的迫切性。”

等待床位的老人们心中最大的恐惧会是房屋贬值吗？他们害怕的应是老无所依才对。是的，深圳的年轻带来的是无限的机会，但同时也带来了无所顾忌。朱荣远说“也许有些人真的以为自己永远不会老”，如果高房价真的可以成为理由的话，那让我们期待有产者们“永远不老”吧。

来源：见地