碧桂园引入平安战略投资 双方意在“全生命周期”资源整合平台

2015年以来，碧桂园董事会主席杨国强的“出镜率”有点高。

继年初与小米创始人雷军互访后，3月9日，杨国强出席碧桂园在香港的年度业绩发布会。这是2007年碧桂园上市后，这位低调的企业创始人首次参与业绩发布会议。

杨国强在会上谈到，碧桂园未来会结合互联网技术，为业主提供更多社区服务。

二十天后，4月1日晚间9点，一向在意家族成员持股比例的碧桂园公告称，向中国平安旗下平安人寿出售新股份22.36亿股，占扩大后股本比例9.9%，中国平安成为碧桂园第二大股东。双方拟在全生命周期的业务平台进行战略合作。

记者获悉，杨国强多次拜访中国平安，让后者选择碧桂园成为首个入股的房地产企业。

如果说此前“去家族化”是交出管理权，本次罕见高比例出售股权则是在部分让渡控制权。60岁的杨国强，正不断颠覆自己。

“外人”成第二大股东

平安购入股份前，碧桂园大股东是杨国强女儿、董事会副主席杨惠妍，持股比例为59.48%。杨氏家族另一成员，集团执行董事杨贰珠持股约5%，为第二大股东。

作为典型的家族企业，碧桂园对股权比例十分在意。上市后碧桂园配股集资仅两次，且原因都在于改善负债结构，扩大资本金，而且两次配股集团均采取先旧后新的方式，使杨惠妍的股权比例不至过于稀释。

但本次股权出售，碧桂园手持现金186亿，本身并不缺钱。据2014年年报相关数据计算可得，其流动比率1.2，净借贷比率59.7%，加权平均借贷成本为8.16%，财务状况健康。

另一方面，尽管平安是中国保险业当之无愧的涉房“一哥”，但与安邦保险和生命人寿频频举牌地产企业不同，平安入股房企尚属首次。

让杨国强甘心吸纳第三方做第二大股东的，是中国平安与碧桂园未来发展方向的高契合度，其强大的资源能够为碧桂园提供助力。

而吸引平安董事长马明哲的，除了折让10%的股价，仅4.2倍的市盈率，可能还有杨国强本人的诚意。接近中国平安的人士对记者透露，杨国强近期多次前往平安集团拜访。

公告称，双方借此加强社区产业链及发展涵盖人们全生命周期的综合业务平台。联手对接碧桂园旗下200个现有项目及这些项目涉及的超35万户业主的社区资源。其中一个可能的方面是以项目社区为依托的养老业务。记者获悉，碧桂园正在研究养老方面的业务，而险资龙头平安在该业务上有着丰富的资源和积极的拓展动作。

入股碧桂园的主体平安人寿，以“互联网＋医疗”的方式推出健康管理服务，涵盖家庭医生、健康习惯、健康咨询三大主要功能。平安签约300位拥有三甲医院就职经历的医生作为其全职雇员。

尽管众多房地产企业试水养老地产，但一家千亿房企管理层坦言，唯有险资企业巨大的资金优势和长期理财能力，才能与养老地产漫长的回报期匹配。

另外，此次股权合作也与互联网金融有关。平安集团新闻发言人对经济观察报独家回应称：中国平安看好碧桂园的发展前景和增长潜力，集团旗下平安人寿参与了碧桂园的定向增发；集团将和碧桂园一起在社区金融领域展开合作，为社区客户提供专业、便捷、高效的金融服务。双方有望在理财、保险、投资、基金、资产管理等方面深化合作。

新股权配发后，杨惠妍的持股比例下降到53.6%，杨贰珠的股权比例下降到4.51%。

“全生命周期”资源整合平台

踏入2015年，久未在公众面前露面的杨国强，将首次“曝光”给了小米创始人雷军。根据相关记录，双方互访过程以“务虚”居多。但这位碧桂园核心人物给外界留下了虚心学习“互联网精神”的印象。

3月9日的业绩发布会上，杨国强为数不多的回答中，又提及社区O2O。“当年碧桂园的广告语是‘给你一个五星级的家’，我们的项目就是以完善的社区配套与服务闻名。”杨国强说。

碧桂园首席财务官吴建斌解释，公司在物业服务的发展计划是以社区为核心，打造全生命产业链的资源整合平台。目前碧桂园物业公司已经能实现盈利，未来还会积极推出各类型增值服务，包括社区医疗、社区理财、社区保险，全方位满足业主的需求。

当时人们还不知道杨国强的决心有多大，或者跟其他关注社区服务的地产开发商有哪些差异，直到其增发9.9%的股份给平安。

打造“全生命周期”资源整合平台，已成为碧桂园当前主要战略。知情人士透露，简单来说是“希望做到客户有任何事情都找碧桂园”，“三四线城市的大盘，在日常居住过程中可以做的一切事情”。平安入股碧桂园不是要做地产开发商，而是看重社区及业主这个庞大平台及由此衍生的服务产业链，养老、金融、健康、诊所等，双方一拍即合。按照碧桂园的定义，其围绕业主及社区的服务，从营销环节就已经开始，后续还有房屋验收交付，房屋代租代售，商业项目管理等。

平安意在布局社区养老、社区健康、社区金融

一位保险分析人士认为，相比之前的不动产投资纯粹为了收益考虑，平安此次股权投资更多的是从战略考虑，主要还是为了布局养老地产、养老社区、社区医疗和健康。值得一提的是，2015年3月31日，平安不动产还正式发布合悦品牌。按照其表述，合悦品牌将试图融入养生养老、健康管理、旅游休闲等形态，探索全新概念的综合地产模式。

从市场来看，目前养老健康空间巨大，成为各大保险公司争相布局的领域，保险公司介入养老地产／养老社区成为一个趋势。包括国寿、泰康、合众等险企都已经抢先布局。

对于平安为什么选择碧桂园，上述分析人士认为，碧桂园的项目主要集中在大本营广州及二三四线城市，紧跟城镇化的发展。同时，碧桂园是花园洋房的代表，园林设计很好，契合了养老的主题。

此外，资金信贷服务和住宅社区金融服务应该是平安选择碧桂园作为切入口的重要原因。据了解，碧桂园现有房地产开发和销售项目200多个，这些项目涉及的社区业主多达35万户，辐射人群几百万，基于此，平安完全可以依靠自己强大的金融资源在社区内进行全产业链覆盖，如社区金融服务、企业和个人信贷等。此外，双方也可以利用各自的渠道资源，实现交叉销售。据了解，碧桂园将为中国平安提供社区业务的切入点，中国平安的理财、基金、资产管理等服务有望在所有碧桂园小区快速落地。与之相对，碧桂园也可利用平安保险与平安银行的营销网络拓展销售渠道，获取更多优质客户资源。当然，平安入股后的第一个客户自然是上市公司碧桂园及其关联企业。

险企频频加大地产股权投资

随着四大上市险企年报披露完毕，初步统计显示，去年四大上市险企投资性房地产额为269亿元，较2013年279亿元的规模，微降3%，但是其却加大了地产股权投资。

根据Wind数据，仅去年前三季度，133家A股房企中，险资进入前十大股东的房企达21家，占比达到15.8%。

根据年报披露情况，中国人寿去年增持了保利地产，并长期持有万达商业（H股）等上市地产公司股权。此外，中国人寿去年获得地产股两轮股息。2014年5月22日，远洋地产发布了以股代息计划公告，根据该公告，中国人寿选择了以股代息方式并收到价值人民币2.68 亿元的股票股利。2014年9月19 日，远洋地产宣告了对2014年中期的利润分配方案，中国人寿收到价值人民币1.31亿元的现金股利。

此外，新华保险去年增持了华侨城（亚洲）、建发股份、万科A等地产股。中国太保增持了建发股份、世联行、上海建工等地产股。

尽管年届60，但杨国强的心态相当开放。他和高管团队经常听取互联网企业的经验，并鼓励相关业务部门尝试。他们要求相关部门从满足客户需求，到主动挖掘客户需求的方向转变，今年继续研究服务项目创新，经过试点后会适时推向旗下广大项目。伴随着新项目研究试点，还有考核评分标准的调整。

并且，集团还给出机制和平台，让这些部门之间实现互联互通。

在互联网金融方面，中国平安不是碧桂园第一个合作伙伴，据悉未来也还会有更多联盟伙伴。

碧桂园已与清华控股旗下公司发起国内首家高校系在线投资理财服务平台“道口贷”，依托清华大学五道口金融学院互联网金融实验室研究成果，所募集资金用于上下游供应商。截至今年2月，“道口贷”已为供应商成功融资4000多万。

记者获悉，“道口贷”的大股东和管理团队均来自清华控股旗下企业，而碧桂园则提供客户资源。

“道口贷”是碧桂园在互联网金融方面整体布局的一小部分。

资深业内人士猜测，与小米创始人雷军的互访，实质并非完全“务虚”，碧桂园感兴趣的方向可能是小米公寓模式。碧桂园相关管理部门负责人对经济观察报坦承，除了酒店和养老，公司还在研究开展公寓管理业务，将来或可应用于碧桂园公寓项目。

下一步：碧桂园由“重”变“轻”

当然，社区O2O并不稀奇，但如果往远处想，“互联网思维”可能会颠覆碧桂园自身原有的产业链条。

碧桂园的独特之处在于采用全产业链覆盖的开发模式，将设计、建材、建筑、园林等房地产开发上下游环节的成本由企业内部消化，并通过垂直化管理和高效率执行实现资产周转效率。

因为产业链的充分整合和作业部门内部化，外部交易成本得以大为降低，全产业链对于碧桂园在过去的发展起着重要作用。但随着公司规模迅速增长，全产业链条显得越来越“重”，成为公司继续发展的包袱。

杨国强和高管团队的想法是，全产业链条未来要做平台，做轻资产。

除了广泛合作，碧桂园旗下与社区服务的集团子公司，都设定了输出管理经验和服务的远景目标。一个典型例子是分拆酒店业务上市。目前碧桂园所拥有的近50间酒店一直作为楼盘销售中心和社区配套。酒店管理公司既是业主方，也是管理方，不够“轻”。

分拆上市后，酒店管理公司即可输出管理。目前，管理公司已组建专业品牌团队，独立给管理公司打造品牌。

此外，广东碧桂园物业服务有限公司在去年底也成立了市场拓展部，负责碧桂园物业的项目外接工作。按照计划，今年集团的物业服务就会拓展到非碧桂园房产住宅市场。

根据测算，线下的社区业态竞争格局集中度极低，管理输出的未来可期。彩生活服务的2000多家社区中，来自于母公司花样年的物业占比不到3%。万科物业的管理面积近1亿平方米，但全国有着250亿平方米的存量。

接近碧桂园的人士表示，碧桂园不是今天才改革全产业链，过去的工作就夯实了基础。事实上，“全产业链”中各个部门和子公司现在能迅速动起来，与此前“去家族化”的改革一脉相承。

该人士提到，要提供优质的，以客户为中心的服务，需要向设计开发，工程建造的前端去延伸，否则怎么处理客户需求都是滞后的。其举例说，过去物业服务方收集到客户意见，让设计院或家居公司修改设计比较困难，但是经过前两年的改造，前端开发部门也乐意听取客户声音。

该人士提及的改造，指在冲击千亿销售目标的2013年，碧桂园集团在权力下放的同时，就致力于改善自身的成本结构，资金管理能力和工作流程，提高风险管控能力。2014年，公司从中海集团请来吴建斌担任CFO，在增强资本运作能力的同时，通过财务手段来对造成公司成本支出的每项业务做“体检”，用财务数据作为业务改进的依据。

值得注意的是，作为父亲兼董事会主席的杨国强用“放手不管”，支持杨惠妍抓集团配套产业公司改革。配套产业包括做建筑工程的广东腾越、绿化企业、还有机电、家居、装修等公司，从碧桂园创立初期就存在，当中不少元老级人物。

知情人士说：“很多配套产业公司的负责人资历都比杨副主席深，她抓改革肯定会出现不同的声音。但杨老板就是不管，让杨副主席该怎么做就怎么做。”

在财务部门指导下，这些公司将经营状况分析、经营指标、财务指标汇报给财务资金中心有关部门，建立了以财务数据作为公司管理层经营决策依据的做法。

当前，社区服务相关的部门还得到集团批准，可通过相关举措监督前端工程质量，提升客户满意度。

3月的公开露脸过程中，杨国强再三表示自己会继续带领碧桂园前进。他说：“中国房地产还有很大的发展空间，我也很勤奋，现在谈退休还早。”现在看来，这位年届60的千亿房企掌舵手在实现企业规模增长后确实未想止步，企业转型成为他下一个颠覆自己的目标。

来源：中国健康养老地产服务联盟