泰康之家管理公司生变：职业经理人纷纷出走，成立不到一年解散

按照最初的设想，由泰康之家投资有限公司开工建设的泰康之家·燕园项目将于2015年开业，泰康之家管理有限公司负责社区运营管理。此前，两家公司的CEO由同一个人担任。

投资公司开发建设、管理公司运营管理的分工协作模式是国外成熟养老社区的运营方式。

泰康之家管理有限公司前职业经理人向中国房地产报记者透露，管理公司解散与两个公司部分职能重叠有关。

据泰康之家投资有限公司某高层向中国房地产报记者透露，泰康之家管理公司仅是泰康之家投资公司养老社区事业部下面的一个壳，泰康之家所有养老社区的开发建设、投资、运营管理均由泰康之家投资公司养老社区事业部负责。

“实际上，泰康之家的投资建设、运营管理分离经营的模式是比较领先的，只不过目前处于由同一个集团公司运作的阶段，这也与国内养老机构发展的阶段有关。从成熟国家养老产业的发展来看，投资建设、运营管理分离是必然趋势，国内还有很长的路要走。”一位长期研究养老产业发展的业内人士表示。

折戟

泰康人寿是国内第一家保险公司投资养老社区的试点企业。

2009年11月，保监会批复了泰康人寿投资养老社区的试点申请，泰康人寿迅速于2010年组建了养老社区投资实体泰康之家投资有限公司。

事实上，在此之前，泰康人寿董事长陈东升已经对海内外多家养老社区进行了多年调研考察，之后引入了备受推崇的美国CCRC养老社区模式（复合式的持续照料退休社区）。

美国CCRC的运营特色在于，开发商、投资商与运营商的角色分离，从而实现了开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离，核心就是风险收益的分拆匹配。

遵循这一逻辑，在养老社区的发展过程中，泰康人寿于2013年下半年成立了泰康之家管理有限公司。原则上这一公司与泰康之家投资有限公司均隶属泰康人寿。两家公司CEO均由刘挺军担任。

其中泰康之家投资有限公司负责房地产开发和基础物业建设，泰康之家管理有限公司负责后期运营。

2013年底，泰康之家管理有限公司开始向传统养老机构资深养老运营管理人员广发“英雄帖”。雄厚的财力支撑和广阔的发展平台，很快吸纳了一大批优质养老运营人才。

然而，令人没有想到的是，2014年上半年开始，这批招募来的职业经理人陆续离开泰康之家管理有限公司。中国房地产报记者此前接触的管理公司人士证实都已离岗或换岗。此后管理公司解散，相关业务并入投资公司。泰康人寿养老社区业务再次统一归入泰康之家投资有限公司。

“管理公司如今解散的局面与泰康人寿设立运营管理公司时机不当有关。”上述业内专家分析称，泰康人寿一开始规划太理想，机构职能设置过早。“社区都还没有运营，就设立了运营公司，从企业内部层面来看，这会导致两家公司在决策、职能方向、架构上存在重叠。”

不过，上述业内专家也表示，在新业务探索阶段，泰康人寿缩小决策部门的做法无可厚非。“这也是保证决策简单、便于管理的好方法。但随着泰康人寿养老社区规模逐渐做大，还是要成立独立运营公司的。”

产业化分工尚需时日

实际上，投资开发、运营管理的专业化分工理念早已被国内养老地产投资企业认可。

保利的养老机构业务便是由保利地产及保利安平投资管理有限公司共同出资建设，运营方是北京保利安平养老产业投资管理有限公司；乐成集团也下设了乐成老年事业投资公司与恭和苑养老机构管理有限公司；合众人寿的养老社区亦是由不动产事业部投资建设，养老管理公司合众优年运营管理……

“在已经开业运营的养老项目上，投资、运营分开的案例是比较多的。投资端关心的是资产收益与回报，运营端关心的则是服务品质和整个软性服务的收益情况。分开运营更利于养老社区的管理与发展。”合众人寿不动产投资事业部市场总经理高峰说。

“除了专业人做专业事，投资、运营公司分离也涉及养老职业许可、营业执照等手续办理的便利，获取政策补贴的便利等。但与国外养老社区分离运营模式最大的不同是，国内养老社区还大都是在集团内部完成分工协作的，这样是无法转嫁风险的，也无法实现轻资产化以及促进产业成熟。”高峰进一步表示。

国外养老社区运营往往是投资商在持有物业期间以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理，核心任务是提供低成本的长期资金，承担金融风险；开发商通过快速销售模式获取开发利润，利润率不高但资金回笼速度快；运营商类似于酒店管理公司，是典型的人力资本密集型企业，依靠品牌优势和规模效应，借助轻资产模式放大经营，承担经营风险获取经营收益。

“国外的模式是由不同公司组成产业链，在产业端实现收益。国内的养老产业若要成熟发展，也必须将产品定位从服务产品向金融产品转变，将投资、管理、运营三权分离，实现产业化分工。”高峰说。

对此，某资深养老地产投资专家指出，目前国内不同企业间实现产业化分工还比较困难。“大家都想做行业老大，最好是投资、建设、运营都做，而且企业间缺乏信任，难以形成国外分工协作的市场态势。”“未来我国养老产业一定会走产业化分工道路，成熟的产业都是如此。”高峰表示。

延伸阅读:专访泰康之家CEO刘挺军

Q：这段时间，您经常活跃于各类养老行业高端论坛上，而泰康之家养老社区近期的疾速发展也为业界瞩目，促使企业疾速发展的背后原因是什么？

A：泰康之家能取得今天的快速发展，不是突然发力，而是依靠成熟的模式运营和稳定的资金支持，建立起自发且庞大的营销网络并积累了足够的专业知识后，经过6年的积累所取得的成绩。目前企业也一直在按照当初制定的战略规划稳步前进。

如今，我们先后在各大核心城市成功布局，国家养老政策也近乎明朗，加之“未富先老”的国情和险企缺少足够投资工具的现状，最终促使我们开辟了一片市场蓝海。险资投资养老产业的时代已经到来。

Q：险资投资养老地产的最大优势是什么？是什么原因促使众多险企纷纷进军养老地产？

A：我国目前已进入养老产业亟须市场化主导的快速发展阶段。险资在市场化过程中，由于自身资金属性与养老产业周期长的特点相吻合，可为产业注入长期稳定的资金，这对整合产业链、促进项目落地具有很大的推动作用。同时险资的注入也能对养老产业本身起到拉到作用，这里的“拉动”包括投资拉动、就业拉动和消费拉动三个方面。

对险企来说，近十年的快速发展与过去同比大幅度下滑形成了鲜明对比，劳动力成本大幅上升。此外，互联网金融时代的到来也对互联网和金融行业造成了冲击。此种背景下，险企资金客户的优势已逐渐进入到健康产业和养老产业，这是促使寿险转型的原因。

同时我们也发现，养老产业目前已颠覆传统寿险的金融模式。比如以往我们的业务员尽管有几十万人都在外面奔波，但平均一单只有5000元或8000元的收益。如今通过涉足养老地产，我们实现了虚拟的金融产品，并最终将其转换成消费产品。即销售员从原来的一单5000元变成了如今的一单200万元或300万元。保险公司正在逐渐改变以往“普遍撒网”的发展模式，真正进入了高端市场。基于目前险企的整体发展环境，我们并没有把泰康人寿养老社区——泰康之家单纯看成一个战略投资项目，而是将它看成是泰康人寿的寿险版图以及资产管理版图的全新塑造。

Q：泰康之家的商业模式与其他险资投资养老地产的模式相比，有哪些特点和优势？

A：泰康之家采取的是保险产品捆绑养老社区的商业模式，即我们推出一款名为“幸福有约”的保险产品，由养老社区“入住确认函”和“乐享新生活”共同组成。该模式的最大优势是，既可为客户提供一个未来养老生活安排的选择权，又可实现客户投资理财需求。我们选择的险资投资养老社区模式可将寿险产业链拉长20～30年。

目前泰康之家涵盖专业护理区、协助生活区和独立生活区，每一个细分产品线上均有细化的运营模式和建筑空间，通过为老年群体提供个性化的服务和高端医疗配套，激发老年人的活力，最终形成了“活力养老、高端医疗、卓越理财”三位一体的养老服务理念。

Q：泰康之家在养老社区的投资与开发情况是怎样的？为何在布局养老社区时始终坚持走“环都市圈”路线？

A：目前我们在北上广成功拿下的土地在建设项目的地上面积总计70万平方米，加上地下面积可达100万平方米，目前已规划6000多户。鉴于泰康之家定位高端社区的发展目标，户均规模加上配套设施后，每一户的平均建筑面积可达100平方米左右。北上、广三个项目我们计划投资110亿元，现在大部分投资均已到位。在未来规划里，我们还将在长三角、珠三角地区以及各省会城市利用5-8年时间成立10-15个连锁养老社区，总投资规模750亿元。

泰康之家在养老社区的布局上很注重选址，始终定位于主流大社区中心，周围需要具备医疗配套，且交通便利、环境优美。“环都市圈”的路线是我们在实践中积累总结的成功经验。要知道对养老社区来说，选址是入住率的关键，而入住率是一个项目能否成活的根本。

Q：对险资投资养老地产有哪些建议？

A：险资在养老行业里的天然优势是资金规模大，期限长，这些优势也是长线投资的重要来源。而保险业雄厚的资本，也具备推动养老产业上下游整合并促进养老地产项目落地的能力。但目前保险业对养老产业链的整合亟须进一步深化。希望未来能有更多的政策杠杆调动起地方政府的积极性，因为土地资源更多是在地方政府的手中。此外，针对业界热议的“养老地产缺乏护理人员”的问题，我认为除了要加大对护理服务人员的培训力度外，还需为其提供更多的社会保障。

来源：中国房地产报