养老地产模式转型方向：以社区为渠道

目前有相当多的地产开发商希望转型做养老行业，操作模式包括开发养老地产和建造养老院等，然而，根据我们在本系列前面几部分的分析节选中可以看到，单独的养老地产和养老院只能服务一少部分用户，大部分人的养老方式是居家，社区是他们的主要活动点。且地产商直接转型做养老机构面临医疗服务能力不足和管理经验欠缺的困境。

市场上大量已有的社区内的居民都有非常实际的养老需求，大部分需求可以通过依托社区点提供服务来完成，想要转型的地产商如果通过这一途径进入养老服务，不仅可以避免重资产的慢操作，还可以将服务快速推进到他们已有的社区中。这种依托社区的养老服务链条极长，设计入家服务、产品（包括器械和药品）、治疗、康复服务、最后才是机构服务，这一长链条有助于通过社区这一载体串起各个载体，真正在社区形成医护养结合。

从政策发展成面来看，社区将成为的养老的另一个重要载体，未来社区将成为一个重要的养老服务渠道。在2017年3月国务院发布《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中，提出要“加强社区养老服务设施与社区综合服务设施的整合利用。支持在社区养老服务设施配备康复护理设施设备和器材。”无论对于居家护理服务还是老年人医疗服务来说，社区都占据了据获取客户的最佳渠道位置。规划文件中也提到“鼓励有条件的地方通过委托管理等方式，将社区养老服务设施无偿或低偿交由专业化的居家社区养老服务项目团队运营。”

社区未来的意义主要是作为用户聚集点的渠道作用，可以依托社区作为渠道而推进的养老服务非常多，主要是病前病后两个环节，前者主要是依托社区进行健康教育、疾病预防等宣传教育工作。

后者则主要是服务的衔接，主要包括四个方面：

1.居家护理：对于病后失去部分独立生活能力的老年人，可以依托社区服务中心来衔接合适的居家护理公司

2.设施改造：包括对社区公共设施的无障碍化改造以及针对老年人住家环境的改造服务，如增加医疗紧急求助设施，由社区为服务点为居民匹配相关服务

3.紧急救援与转诊衔接：而对于出现急症或情况危重的住户，则通过紧急救援通道提供相应的交通、危重情况转诊衔接服务

4.精神需求：在居民的精神需求上，还可以通过社工和社区义工提供心理疏导和精神沟通服务

社区并不能自己提供这些相应服务，未来更有可能的形式是由社区采购这些服务，而社区本身可以作为这些服务的渠道。采购方将主要是开发商，以及一部分政府对社区的补贴。目前后者是主要的社区服务津贴，但提供的服务比较基础，无法在服务范围和质量上升级。

未来更有可能依托社区提供更好的养老服务衔接的是开发商，将物业费的一部分用户社区养老的费用。目前有相当数量的地产开发商将养老作为一个服务概念推出，一些社区随着居民老龄化发展也有提供养老服务和设施升级的需求，这将成为开发商未来的一个新竞争点。

未来基于社区的服务点将有潜力发展，社区将成为养老服务行业获取用户、营销和再销售的最佳渠道。适合社区建设的服务点的功能包括两块，一块是医疗服务，另一块是生活服务。前者的形式主要是出门，而后者则是上门为主。

医疗服务主要在社区设立点为用户提供就近的服务。医疗服务的形式有多种类的，一种是诊所，解决养老人群的常规配药和简单指标检查需求，如果是较大范围的成熟社区，可能已经有社区卫生中心提供这类服务，则可以考虑嫁接社区卫生中心没有的服务。

老年人的另一个重要医疗需求是配药，社区里的慢性病老人需要定期获取处方然后买药。对于稳定状态的大部分老年人，这一流程完全可以在社区完成。可以在社区建立诊所点，联合零售药房进行慢性病病人的配药、基础检查以及疾病管理服务。

社区另一方面可以提供生活服务，主要由入家形式完成，社区提供服务的入口和营销。生活服务除了家政、送餐，还包括设施改造，比如老年人浴室设备的安装，扶手等安全设施安装，以及预警设备和小区物业管理处的衔接等功能。这些服务的实际提供方可能是外部第三方公司，但以社区作为营销点和用户的获取点，将有助于快速推进服务。

来源：村夫日记