养老地产标志性企业亲和源被出售 宜华健康控股

被宜华健康收购58.33%股权

1月18日晚间，停牌近两周的宜华健康（今日复牌）发布公告称，公司拟与浦东康桥镇集体资产、亲和源投资、亲和源置业、周星增、奚志勇、TBP、以及亲和源签订收购框架协议书，司拟以支付现金的方式购买康桥资产、周星增、TBP合计持有的亲和源股份1.17亿股股份，占亲和源58.33%的股权，交易价格初步定为4.08亿元，最终交易价格在签订正式协议时由各方协商确定。

根据框架协议，本次交易实施的先决条件之一，系亲和源投资将其持有的亲和源25%股权分别转让给周星增（受让13.33%）和奚志勇（受让11.67%）并办理完毕相关的工商变更登记手续。工商变更前后亲和源股权结构变化如下表所示：

变更前股权结构（数据来源：发布公告）

变更后股权结构（数据来源：发布公告）

同时，宜华健康在公告中强调，由于浦东康桥集体资产所持有的标的公司20%股权须通过上海联合产权交易所挂牌转让程序，因此本公司能否最终取得康桥资产所持有的标的公司20%股权存在不确定性。

近两年，随着房地产行业整体景气趋势下行，不少房地产企业转型，尤其是“大健康”领域备受关注，据公告显示，宜华健康也在去年全面转型医疗健康。公司相继转让梅州公司、湘潭市宜华房地产股权，回笼资金转型健康医疗。100%收购医疗后勤领先承包商众安康，布局健康养老。20%参股友德医科技，布局网络医院，完善健康产业链。更名“宜华健康医疗股份有限公司”，加速转型健康医疗。

宜华健康表示，此次收购亲和源，可籍此外延式并购实现在养老产业板块的布局，以养老社区为核心，拓展养老保险、养老金融、养老旅游、养老服务等多个子版块业务，实现产业链的延伸、占据行业领先位置。同时，宜华健康特别强调，本次收购的战略意义不在于短期的盈利水平，而在于亲和源不但是最早一批探索商业化社区养老在我国实践的先驱企业，而且通过7年的探索和实践已经获得市场认可的宝贵成功经验，从而总结出一套系统化的适用中国市场规律的养老体系与标准；同时，亲和源的品牌效应已初步显现，以其品牌为依托的商业化养老社区平台已初具规模，为公司后续打造养老产业链奠定重要的基石。

根据民政局发布的《2014年社会服务发展统计公报》，我国60周岁及以上人口为2.12亿人，占总人口的15.5%，按照国际标准，我国已步入老龄化社会。据《中国老龄产业发展预测研究2014》预测，2020年我国养老产业市场空间将达到7.7万亿元，到2030年将达到22.3万亿元。

一边是巨大的市场空间，一边却是养老服务供给的严重不足。国海证券研究报告显示，截至2014年底，全国共有各类养老服务床位约551.4万张，每千名老年人拥有养老床位26张，而发达国家每千名老年人拥有养老床位50~70张左右。在相应的养老基础服务设施、制度建设、养老服务产品和从业人员方面均存在供给不足。此外，我国养老机构内的医养配置比例较低，有近一半的养老机构没有配备医疗设施、康复设施，导致需要医疗照护的失能老人有需求却无法入住，养老产业供需严重失衡。

连续亏损 新三板上市受阻

亲和源，成立于2005年，注册资金为2亿元，以会员制老年社区为依托，融居家养老、社区养老和机构养老为一体的全新模式，打造高品质的老年俱乐部，是养老产业的开拓者。亲和源旗舰店位于上海浦东康桥，已发展会员近2000名，“亲和源”品牌在业内具有了较高的知名度。

截至2015年12月底，亲和源上海老年公寓共有房间838户，入住率约95%，比较于同档次养老机构的入住率，算是已比较高。

我国中高端养老机构入住率（资料来源：发布公告）

即使有着较高的入住率，却依然未能消除连续亏损，无法盈利的尴尬。

根据公告数据显示，亲和源2014年、2015年1~5月分别实现营业收入5911.94万元、2759万元，净利润-5263.95万元、-1722.11万元。截至2015年5月31日，亲和源净资产为4103.40万元。

公告特别指出，亲和源的净资产额较小主要系由于亲和源旗下的资产量较大、折旧或摊销较高，而资产价值的增长在财务报表中未能体现；同时亲和源净利润为负，主要系由于亲和源旗下新项目尚在培育期，需要较多前期投入，财务费用较高。近年来不断壮大，亲和源不断下向外扩张，目前已在海南三亚、辽宁营口、浙江海宁、浙江宁波及山东等地通过控股或参股的形式扩张，直接导致了财务费用支出的增长。

亲和源资产负债情况（数据来源：发布公告）

亲和源经营状况（数据来源：发布公告）

虽然亲和源当前仍然处于亏损状态，但其董事长奚志勇承诺，亲和源2016年~2018年亏损金额分别不超过3000万元、2000万元、1000万元；2019年~2023年实现净利润分别不低于2000万元、4000万元、6000万元、8000万元、1亿元。

去年开始，亲和源就一直谋求在新三板上市，但其后，上市计划被暂停。

实际上，在探索出清晰的盈利模式之前，资金紧张是养老产业企业必须面对的发展问题。为了维持公司运转，上市融资是从事养老产业的公司不约而同之举。亲和源也面临同样的苦恼。作为最早涉足养老产业的公司，亲和源开创了会员制商业模式，只是，令奚志勇没有想到的是，上市道路会如此艰难。

中进集团健康养老投资基金副总裁柳明鹤预言了亲和源上市进程的困难，指出财报和净利润是养老公司上市的屏障所在，“大家谈得更多的是A股主板上市，但这个又太难，一般的养老公司都做不到，创业板和新三板上市的意义不是特别大。”

从诞生的那天起，亲和源就投入了巨额资金，在2012年实现财务报表持平时，已经投入了6亿多元。“上市只是为了公司的进一步发展，补充资金来源。”奚志勇表示，“再加之未得到银行系统的大力支持，没有资金公司就不能良好地运作，所以选择了上市，我们本来说是想上创业板的，因为现在收益率达不到就没有上。”

亲和源难以符合创业板上市要求，即使是在新三板，亲和源同样显得力不从心。新三板并未对公司的盈利能力提出具体指标，但要求公司有盈利，能够持续经营下去。这让亲和源颇为尴尬，原因是公司能够实现财务报表平衡，却尚未盈利。

据柳明鹤介绍，目前在新三板挂牌的养老企业有4家左右，最早的是山东威海的荣成盛泉养老服务股份有限公司，在2013年挂牌上市。“这些公司基本都有养老院，是民营非企业注册项目，都能实现盈利。”依靠会员制支撑起商业模式的亲和源在盈利能力上遭遇了考验。

会员制的牵绊

亲和源在养老业界的名声不只因为其较早涉足养老产业，而且源于其开创的会员制商业模式。

在最初购买用地时，国家并未有养老用地规划，亲和源获取的是不能取得销售许可证的公共建筑用地。亲和源不得不持有物业，土地性质的瑕疵也增加了获取资金的难度。巨额投资催生了商业模式的创新，会员制由此诞生。

在2011年接受中国房地产报采访时，奚志勇曾介绍，在2008年亲和源刚刚入市之时，亲和源设计了A卡、B卡共两种形式，购买会员卡的老年夫妇可以选择大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）这三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2.98万至6.98万元不等的年费；B卡无论选何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。

A、B卡性质不同，A卡在亲和源是永久有效的，其有效期与房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年多余费用可退，居住超过15年则超过部分免费。

这一具有创新意义的商业模式为亲和源创造了盈利来源，但同时遭来争议与质疑。其焦点就在于，亲和源会员卡无论有效期长短，出售的均为使用权，也就是说会员支付了几十万元的费用，却得不到所住房屋的产权。同时，当时有舆论认为会员制有非法集资之嫌。

亲和源入市十年，目前尚无盈利，而未来的盈利来源就是服务费收入和会员卡收入。但对会员制的模糊认识让第三方认为亲和源应该归属房地产板块，这样对利润提出更高要求，但亲和源无法做到。

奚志勇认为亲和源上市遇到瓶颈并非公司达不到相关标准，而是社会没有转变对养老服务业的观念，认为养老是传统行业，难以盈利。

2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》出台至今，政府已有诸多政策扶持养老产业，但政策落地还未见成效，亲和源的上市并没有得到政府方面的帮助。

奚志勇曾表示，亲和源会一直等待，等待时机成熟的那一天，只是，没有人知道这个会时机何时到来，而目前等来的是宜华健康的控股。

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《养老的最高境界：孝行天下》

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